鄭州小戶型為什么越來越少,目前鄭州精裝小戶型樓盤有哪些
鄭州小戶型
作者: 商都房談
2019-12-02 16:54:34
[ 聞蜂導讀 ] 前段時間,南三環某項目又開了幾十套小戶型住宅,面積從56-81㎡不等。 開盤之前,沒做分銷,宣傳力度一般。

鄭州的小戶型越來越少,這才是剛需最大的痛

文丨三環

前段時間,南三環某項目又開了幾十套小戶型住宅,面積從56-81㎡不等。

開盤之前,沒做分銷,宣傳力度一般。

本來以為,這次的小戶型開盤會和上次一樣,20分鐘清盤。

開盤現場,有很多中介都在等價格,想著自購一套。

現場的中介在聊天的時候,對項目價格進行了一個預測:

這個位置,小戶型,怎么也得賣1.5萬元/㎡,即使賣到1.55萬元/㎡,也適合買。

結果,這位中介看中的戶型和樓層,單價1.67萬元/㎡。

一室一廳,總價100萬,首付30萬。

那位中介在聽完這個價格后,就罵罵咧咧的拉著同事走了,房子也不看了,朋友圈也不發了,坐到售樓部外的一個小飯館里,要了一箱啤酒。

01

鄭州的小戶型很稀缺。

現在,鄭州市區內,大部分項目都不做小戶型(一房、兩房)了。

扒拉一下鄭州主城區在售樓盤的信息,在售有小戶型(一房、兩房)的項目,一共不超過20個,品牌開發商的小戶型,不超過10個。

之所以這些市區內的小戶型還在售,要么是賣的太貴,要么就是項目硬傷太多,否則,早就賣完了。

現在市場上在售的,90㎡左右的小三房,也比同項目的大戶型更貴一些。

上周開盤的北區某樓盤,最小的92㎡戶型在1.3萬元/㎡左右,而最大的141㎡戶型,價格在1.1萬+,相差2000元/㎡。

供需關系決定價格,需求更大的小戶型,當然價格要更高一些。

02

再來思考一個問題:

小戶型稀缺,那開發商為什么不多建一些小戶型?

我們先來看一組數據:

鄭州的小戶型越來越少,這才是剛需最大的痛

數據來源:思源地產2019半年報

根據統計,2012年的時候,90㎡以下的房子銷售占比為67%;再往后90㎡以下房子的銷售占比逐年遞減,一直到2019年的34%。

這個數據說明了什么?

第一小戶型的需求量變小了;

第二小戶型的供應量也變小了。

小戶型的需求量、供應量齊跌,是有非常深刻的原因存在的,而不是鄭州改善需求的崛起。

03

第一個是歷史原因。

2015年2月17日,“河南將不再強制規定小戶型所占比例”的新聞引起了廣泛關注,這意味著,在河南實施9年之久的“90/70”政策將步入終結。

“90/70”政策,即新建商品住房套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重,必須達到開發建設總面積的70%以上。

這個政策就是為了樓市退燒而生,退燒的原理是這樣的:

每當市場行情較好、房價快速上漲之時,“90/70”政策的優勢便會突顯。此時,市場上總價低、數量多的小戶型對于剛需型購房者是一個極大的安慰,可以有效的控制輿論。

但是,這個政策也有不好的一面:

每當市場情況不樂觀、去庫存壓力大之時,“90/70”政策便成了一道令人頭疼的“緊箍咒”。此時正值樓市政策相對寬松之時,剛需追漲殺跌不再入手,改善型需求逐漸復蘇,可當開發商想要依據市場需求合理配置多樣化產品之時,往往會受到“90/70”政策的制約,無法合理均衡產品結構。

為什么會出現這樣的局面?剛需購房者請好好反思。

何為剛需?就是購房者中相對“窮”的那一部分。這部分購房者往往是壓上全部積蓄,去買一套房子。

所以,在買房的時候,往往“追漲殺跌”。在房價上漲之時,恐慌性購買,就怕漲到自己買不起;在房價下跌的時候,往往又持幣觀望,總覺得以后還能遇到更便宜的房子。

在這種“追漲殺跌”的過程中,剛需總是能非常“幸運”的踏準最高點,錯過最低點,然后成功站崗,為國接盤。

04

第二個原因,是因為早期的部分小戶型產品,品質太差。

在鄭州的二手房市場上,經常可以看到2005年到2011年這期間建的各種小戶型住宅,例如比較出名的,富田太陽城、美景芳鄰、名門國際等,這些房子清一色的筒子樓,小戶型,高容積率。

鄭州的小戶型越來越少,這才是剛需最大的痛

鄭州的高樓大廈

現在,這種房子成為了鄭州二手房市場中最便宜的一種產品,在周邊1.7萬+的時候,筒子樓小戶型,只能賣到1.4萬+,投資屬性大大降低。

在別人的房子翻倍漲的時候,這些小戶型只能小賺不虧,連個改善樓盤的首付都無法置換。

當一個社區小戶型房子占到了絕對主力的時候,這個社區就毫無品質可言,后期升值也會完全落后于周邊正常社區。

這些現象,購房者看在眼里,開發商也看在眼里,所以近幾年的樓盤,很少再有筒子樓出現,甚至2T5/2T6的房子都十分罕見,更多的就是2T4的正常梯戶比。

產品層面,現在的市面上很少再出現60-80㎡的兩房戶型,更多的是89㎡的小三房,即使第三個房間很小,即使各個功能區間都很緊湊,但絲毫不影響購房者對小三房的喜愛,總價低、首付低、契稅低,麻雀雖小,五臟俱全,完全滿足了一個剛需家庭所有的需求。

一旦某品牌房企推出小兩房戶型,一定是不愁賣的,因為很多兩房都可以犧牲客廳,改為更加緊湊的三房,同樣可以滿足最為剛性的需求。

在小戶型熱銷的同時,大戶型去化并不理想。一個項目,剩到最后成為“庫存”的,一定是120㎡以上的大戶型。

但是有了“純小戶型”社區的前車之鑒,現在大多數開發商都會選擇大小戶型搭配著來,既不會降低品質,又不會出現大面積滯銷。

05

有人說,鄭州的剛需越來越少,改善需求已經崛起。

但是,為什么每次開盤賣的最快的,都是那些89㎡的小三房?

為什么大部分改善樓盤的銷售速度,遠遠趕不上剛需樓盤?

為什么幾百套,幾千套小公寓,可以短時間內清盤?

鄭州的剛需,依然是目前最為重要的購房主力,同時他們也是鄭州房地產不可或缺的中流砥柱。

鄭州需要更多的品質小戶型,來讓這些城市的建設者們買得起房子。

國慶期間,鄭州會有多個項目推出價格“驚喜”的特價房,多去各個售樓部里瞅瞅看看,多去了解市場,了解項目。如何摒棄“追漲殺跌”的思維?如何在最為恰當的時機,買入最適合自己的房子?是每一個剛需都應該努力去完成的功課。

—— END ——

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